Скрытые угрозы «вторички»: почему даже юридически «чистая» квартира может вернуться продавцу

Покупка недвижимости на вторичном рынке — это всегда уравнение со многими неизвестными. Даже если выписка из ЕГРН идеальна, а продавец улыбается и показывает все справки, спустя год вы можете получить повестку в суд. Мы поговорили с Андреем Владимировичем Маловым, основателем юридической компании Malov & Malov, о том, какие «скелеты в шкафу» способны разрушить сделку и почему самостоятельная проверка документов часто оказывается иллюзией безопасности.

Когда человек решается на покупку квартиры, он, как правило, боится явного мошенничества: поддельных паспортов или квартир, проданных нескольким людям одновременно. Однако, как показывает 18-летняя практика компании Malov & Malov, реальные угрозы в 2026 году выглядят куда прозаичнее и оттого опаснее. Самые сложные случаи возникают там, где, казалось бы, всё законно. Андрей Малов, эксперт с колоссальным опытом в жилищных спорах, разъясняет логику таких ситуаций.

Ловушка банкротства физических лиц

Одной из самых серьезных и неочевидных проблем сегодня является банкротство продавца. Андрей Владимирович акцентирует внимание на том, что угроза может возникнуть уже после того, как вы получили ключи и сделали ремонт.

Логика закона здесь такова: если в течение трех лет после продажи квартиры бывший собственник объявляет себя банкротом, финансовый управляющий начинает пересматривать все его сделки за этот период. Цель управляющего — вернуть имущество в конкурсную массу, чтобы расплатиться с кредиторами. Если суд решит, что квартира была продана по цене ниже рыночной или сделка совершена с целью вывода активов, договор купли-продажи аннулируют. Покупатель в этом случае остается и без жилья, и без денег, вставая в общую очередь кредиторов, где шансы вернуть свои средства стремятся к нулю. Обычный риелтор далеко не всегда способен предсказать финансовый крах продавца в будущем, здесь нужен глубокий юридический анализ.

«Забытые» дети и материнский капитал

Вторая категория рисков, которую подробно разъясняет Андрей Малов, связана с использованием государственных субсидий, в частности материнского капитала. Проблема заключается в том, что использование этих средств накладывает на родителей обязательство наделить детей долями в собственности. Однако в Росреестре эта информация не всегда отображается явным образом, особенно если капитал использовался для погашения ипотеки, а доли так и не были выделены.

Представьте ситуацию: семья продает квартиру, покупает новую, а про обязательства перед детьми «забывает». Вы покупаете эту квартиру, ничего не подозревая. Спустя время органы опеки или прокуратура, проводя проверку, выясняют нарушение закона. Такая сделка может быть признана недействительной, поскольку нарушены права несовершеннолетних. Андрей Владимирович подчеркивает, что выявить этот риск без тщательного изучения истории всех переходов права собственности и банковских проводок практически невозможно для обывателя.

Наследники, которые «не знали»

Классическая, но не теряющая актуальности проблема — это внезапно появившиеся наследники. Андрей Малов объясняет, что нотариальная проверка не всегда гарантирует стопроцентную защиту. Существуют ситуации, когда наследник фактически принял наследство (например, оплачивал коммунальные услуги или проживал в квартире), но юридически это не оформил вовремя. Либо наследник мог не знать о смерти родственника по уважительной причине.

В судебной практике случается, что суды восстанавливают сроки исковой давности для таких лиц. В итоге, добросовестный покупатель оказывается втянут в многолетнюю судебную тяжбу, где ему приходится доказывать, что он не мог знать о существовании этих третьих лиц. Как отмечает источник, подобные правовые коллизии требуют не просто знания законов, а умения выстраивать стратегию защиты в суде, опираясь на нюансы конкретного дела.

Почему без профильного юриста не обойтись

Андрей Владимирович Малов убежден: главная ошибка покупателей — это уверенность в том, что государственная регистрация права собственности является финальной точкой. На самом деле, это лишь фиксация факта, которая может быть оспорена. Риелторы проверяют факт наличия документов, но юристы проверяют правовые последствия сделки.

Эксперт подводит итог: задача профессионала — не просто прочитать договор, а проследить всю цепочку событий, увидеть причинно-следственные связи там, где обычный человек видит просто стопку бумаг. Именно такой глубокий, последовательный подход позволяет компании Malov & Malov защищать собственность клиентов на протяжении почти двух десятилетий. В вопросах недвижимости цена ошибки слишком высока, чтобы полагаться на удачу или поверхностные знания.

SitesReady